Noutățile imobiliare din Timișoara și provocările dezvoltatorilor, dar și cum le sprijină autoritățile locale proiectele, au reprezentat principalele teme ale conferinței ce a avut loc, sâmbătă, la Iulius Congress Hall.
„Problemele din domeniul dezvoltării imobiliare din Timișoara sunt de mult timp prezente. Vorbim despre o zonă cu o dinamică economică ridicată, iar autoritățile locale nu reușesc întotdeauna să țină pasul cu acest ritm de dezvoltare. Dificultățile sunt reale, mai ales în ceea ce privește infrastructura rutieră, educațională și medicală.
La Consiliul Județean, credem că este esențial să construim un parteneriat autentic cu autoritățile publice locale și cu comunitățile din zonă. În bugetul de anul acesta, la inițiativa domnului președinte Alfred Simonis, a fost propusă introducerea unor parteneriate care să vină în sprijinul acestor comunități, pentru a susține dezvoltarea infrastructurii necesare în zonele rurale.
Vorbim aici despre drumuri de acces, despre rețeaua educațională, despre școli și centre de creativitate, toate realizate în parteneriat cu autoritățile locale și cu sprijinul Consiliului Județean Timiș. Este important să avem o viziune comună și o strategie clară pentru viitor, pentru a evita problemele pe care le întâmpinăm în prezent.
Un exemplu concret este centura Timișoarei, care a fost gândită cu mulți ani în urmă, dar fără să țină cont de creșterea urbană și demografică din zonă. Tocmai de aceea, lucrăm deja la proiecte tehnice pentru a corecta aceste întârzieri. Am preluat anumite tronsoane de infrastructură, precum zona Moșnița–Ghiroda, și pregătim recepția pe proiectele tehnice pentru drumul județean care leagă Ghiroda de centură.
Sperăm ca anul acesta să demarăm efectiv lucrările. În ceea ce privește legătura dintre Giroc și zona respectivă, și acolo lucrăm pentru deblocarea proiectului. Obiectivul nostru este să devenim un partener real pentru comunitățile din jurul Timișoarei și să dezvoltăm împreună proiecte complete, care să răspundă nevoilor actuale ale oamenilor”, a declarat Alexandru Iovescu, vicepreședinte al Consiliului Județean Timiș.
Simona Schiopota, Managing Partner la Hitch&Mosher, a precizat că în ultimele șase luni și în ultimii trei ani, a observat o creștere semnificativă a prețurilor, iar în ultimii doi ani, creșterea a fost de aproximativ 30%.
„Acum, această creștere este posibilă din cauza inflației mari, mai degrabă decât dintr-o creștere reală a prețului imobiliar. Totuși, este evident că prețurile vor continua să crească, având în vedere creșterea salariilor, taxelor și impozitelor.
Este absurd să ne gândim că prețurile în imobiliare vor scădea, așa că va urma aceeași tendință de creștere. În ceea ce privește clădirile istorice, acestea urmează același tipar. Problema cu clădirile istorice este că multe dintre ele au spații foarte mari, ceea ce influențează prețul. De exemplu, pentru apartamente de 150-200 m², prețul mediu nu mai este de 2.000 euro/m², ci undeva între 1.200 și 1.300 euro/m². De asemenea, fațadele clădirilor istorice necesită renovare, iar costurile sunt, în general, suportate de locatari, ceea ce poate reprezenta o povară financiară.
Tendința de creștere a prețurilor se va adresa în principal celor care își doresc suprafețe mari. Aceste persoane nu vor găsi astfel de suprafețe într-un proiect nou în zona centrală, unde nu vor depăși 60-70 m² pentru două camere și 100-120 m² pentru apartamente cu trei camere. În aceste condiții, prețurile vor continua să crească, poate într-un ritm mai lent decât în ultimii doi-trei ani, însă recomand cumpărătorilor să nu aștepte o scădere semnificativă a prețurilor, pentru că am avut numeroase cazuri în ultimii zece ani în care clienții care au așteptat să scadă prețurile au regretat această decizie după doi ani.
Este un moment în care capacitatea de a cumpăra un imobil este destul de ridicată, având în vedere că necesarul salarial pentru achiziționarea unei proprietăți este mult mai mic decât acum 10-15 ani. Singura problemă semnificativă pentru cumpărători este instabilitatea politică, care afectează piețele imobiliare, atât la nivel național, cât și internațional.
În ceea ce privește construcțiile noi, prețurile nu vor scădea sub 2.000 euro/m², cu excepția zonelor mai puțin centrale, unde prețurile pot ajunge la 1.200-1.300 euro/m². În zonele centrale, prețurile vor ajunge la 2.500-2.600 euro/m², iar în proiectele de top pot depăși 3.000-3.500 euro/m². Acestea sunt prețurile reale pentru construcțiile noi.
Pe de altă parte, în cazul construcțiilor vechi, prețurile vor scădea la aproximativ 1.300-1.400 euro/m², dar este important de menționat că, în astfel de cazuri, se vor face investiții considerabile pentru renovare, iar vecinătățile pot influența semnificativ valoarea proprietății.
La momentul actual, prețurile pentru achizițiile imobiliare bune sunt de aproximativ 2.000 euro/m², iar pentru investitori și familii, aceasta este o oportunitate excelentă. De asemenea, sunt foarte mulți factori care vor influența piața în viitor, iar în ceea ce privește investițiile, este esențial să ne gândim la localizarea imobilelor. De exemplu, un proiect de 700 de hectare în Timișoara contribuie semnificativ la un stil de viață sănătos, cu zone de recreere și piste pentru biciclete, iar dezvoltarea unui parc mare în apropiere ar pune Timișoara pe harta națională, având cel mai mare parc din România”, a spus Simona Schiopota, Managing Partner la Hitch&Mosher.
Cosmin Trif de la Alenia a fost de părere că suntem într-un context economic destul de provocator, dar există totuși un potențial de creștere.
„Fiecare proiect își găsește clientul, iar competiția și numărul tot mai mare de proiecte reprezintă o motivație pentru progres. Dacă ne raportăm la orașe mari precum Timișoara, București sau Cluj, este posibil ca trendul să rămână ascendent, chiar dacă există provocări legate de creșterea materialelor și a costurilor forței de muncă”, a precizat Cosmin Trif de la Alenia.
Sohail Jabri Tabrizi de la Jabri Properties a afirmat că programele guvernamentale de sprijin pentru achiziția de locuințe sunt utile în anumite condiții, dar nu sunt perfecte.
„În special, măsurile actuale nu sunt întotdeauna favorabile celor care doresc să investească în terenuri. Deși există anumite riscuri, aceste programe pot contribui la sprijinirea celor care vor să își construiască sau să investească pe propriile terenuri”, a fost de părere Tabrizi.
Franco Tomescu de la Alfa City Residence a declarat că infrastructura joacă un rol crucial în succesul unui proiect rezidențial.
„În dezvoltarea noastră, am început prin realizarea unui sens giratoriu pentru a fluidiza traficul, având în vedere că vor locui peste 1.000 de persoane în zonă. De asemenea, am ales să oferim un concept de „Gated Community” pentru un acces restricționat și un mediu sigur. În plus, dezvoltăm zone de recreere, inclusiv o piscină naturală și locuri de joacă pentru copii. Avem mai multe modele de locuințe disponibile, inclusiv case de 75 m², 85 m² și 100 m², cu prețuri accesibile, care includ TVA redus. Locația noastră, la 8 km de Timișoara, oferă clientului confortul unei case într-o zonă mai liniștită și cu acces rapid în oraș”, a spus Franco Tomescu.
Andreea Golea de la City of Mara a afirmat: „În prezent, apartamentele mai mari sunt mai căutate, având în vedere că majoritatea locuințelor din complexul nostru sunt deja finalizate. Sperăm să atragem cât mai multe familii, deoarece infrastructura este completă și oferim toate facilitățile necesare pentru un trai confortabil. De asemenea, prețurile sunt atractive și suntem într-o etapă finală a dezvoltării”.
Vasile Sichitiu de la Vivalia a precizat că, în ultima perioadă, a observat o creștere a interesului pentru închirierile în regim de scurtă durată, cum sunt cele pe platforme precum Airbnb, comparativ cu închirierea pe termen lung.
„Nu este businessul nostru închirierea. Dar punem la dispoziție clienților astfel de servicii prin parteneri. Și sincer, nu știu dacă e mai rentabilă închirierea clasică sau cea în regim hotelier – depinde de context, locație și cum e gestionată.
Ce pot să spun e că în ultima vreme am observat o creștere clară a cererilor din partea clienților care vor să cumpere că să închirieze în regim hotelier. De aceea, am gândit toate apartamentele din proiectele noastre – atât Vivalia Lipovei, cât și Vivalia Grand – să fie pregătite pentru orice variantă: locuit, închiriere clasică sau regim hotelier.
Dar dacă vorbim despre investiții, mulți uită să ia în calcul un aspect esențial: CAGR-ul, nu doar venitul lunar. Dacă vrei un yield bun, cheia e prețul de achiziție. Iar că să prinzi un preț bun, trebuie să cumperi în faza de proiect, nu când apartamentul e gata și e deja pe radarul tuturor.
Recuperarea investiției în 15 ani? Asta era în 2016. Azi, dacă reușești să o recuperezi în 18 ani, ai prins un deal rar. Realitatea s-a schimbat, dar puțini investitori o înțeleg.
Și încă ceva: toată lumea se uită obsesiv la apartamente, dar uită de spațiile comerciale. Acolo, randamentul începe de la 7%, spre deosebire de 4–6% la apartamente. Dacă ești investitor serios, e o piață pe care merită să o explorezi”, a spus Vasile Sichitiu de la Vivalia.
„Ne ocupăm cu vânzările de blocuri vechi și am observat că există interes pentru acestea. Există o cerere constantă, chiar dacă blocurile noi sunt preferate de mulți clienți. În ultima perioadă, interesul pentru blocurile vechi a crescut și observăm că cererea pentru anumite zone este în continuă expansiune. În mod particular, cererea este mare pentru apartamente de trei sau două camere, iar zonele cele mai căutate sunt cele mai centrale și cele semi-centrale, dar și cele care oferă acces ușor la infrastructura importantă”, a declarat Ovidiu Blidar de la ImoPuls.
Ana Maria Toth de la Kiwi & AXM Vest Imobiliare a susținut că, în privința închirierilor, există o cerere mare pentru locuințele noi.
„Clienții preferă locuințele moderne, cu facilități atractive, precum locuri de parcare, iar prețul accesibil joacă un rol semnificativ în alegerea locuinței. În zona centrală și semi-centrală, locațiile noi continuă să fie preferate datorită condițiilor oferite și prețurilor mai accesibile. De asemenea, pentru un apartament de aproximativ 120 de metri pătrați, 4 camere, recomandăm ca închirierea să fie făcută prin persoană juridică, deoarece acest tip de închiriere este mai avantajos din punct de vedere fiscal”, a spus Ana Maria Toth de la Kiwi & AXM Vest Imobiliare.
„Locația este extrem de importantă pentru investitorii imobiliari, iar prețul terenului și atractivitatea zonei joacă un rol central în alegerea zonei pentru dezvoltare. Zonele de nord ale orașului sunt cele mai populare, având în vedere că sunt zone cu un potențial ridicat de dezvoltare. Infrastructura este, de asemenea, un factor important de luat în considerare atunci când alegem zonele pentru proiecte imobiliare”, a completat Simona Schiopotă.
Laura Andanuță de la Imobiliare Finance a transmis că, în prezent, principalele surse de finanțare sunt împrumuturile bancare, iar rata dobânzii este un factor important care influențează deciziile de achiziționare.
„De asemenea, clienții care aleg să achiziționeze imobile prin credit beneficiază de rate mai bune, iar dobânzile au scăzut recent, ceea ce face creditul mai accesibil. În plus, trendul este ca tot mai mulți clienți să apeleze la credit pentru achiziționarea de imobiliare, iar piața de creditare are un potențial de creștere semnificativ în viitor”, a precizat Laura Andanuță de la Imobiliare Finance.
„În ceea ce privește moneda pentru credite, există diverse opțiuni, iar alegerea depinde de fiecare client în parte. Cu toate acestea, trendul actual este că foarte mulți aleg creditele în lei, având în vedere fluctuabilitatea monedelor străine. Pe lângă acest aspect, este important ca fiecare client să se consulte cu specialiști în domeniu și să aleagă soluția cea mai bună pentru nevoile sale financiare. De asemenea, în dezvoltarea de noi proiecte imobiliare, este esențial ca acestea să fie finalizate rapid, iar clienții să fie informați corespunzător despre opțiunile disponibile”, a susținut Nicola Carabenciov, director regional al BRD.
Monica Bostan, director Agenția Timișoara la Raiffeisen Bank a afirmat: „Dacă ne uităm la perioada 2008-2009, piața a fost destul de dificilă, dar astăzi, din fericire, suntem într-un moment mai bun. În acest moment, nu suntem la nivelul de a oferi credite pentru orice tip de client, însă avem acces mult mai facil la soluții de finanțare. De asemenea, proiectul nostru Smart Finance este unul dintre cele mai importante inițiative ale noastre în ultimii ani, care sprijină clienții să aibă acces mai ușor la informații și soluții financiare.
Ne concentrăm mult pe educația financiară și ajutăm clienții să înțeleagă mai bine echilibrul între economii, educație financiară și evoluția pe termen lung, în funcție de obiectivele lor viitoare. Referitor la gradul maxim de îndatorare, acesta depinde foarte mult de fiecare client în parte, fiind personalizat în funcție de nevoile și capacitățile lor financiare. Nu există un grad maxim fix, deoarece fiecare client este unic și trebuie tratat individual.
Încurajăm investirea în soluții financiare prin campanii atractive și pachete preferențiale, iar în prezent avem oferte speciale pentru clienți cu un profil de risc scăzut. În plus, suntem într-o perioadă în care apetitul clienților pentru investiții este în creștere, iar planurile de dezvoltare sunt tot mai ambițioase. Încurajăm, în continuare, educația financiară și punem la dispoziția clienților noștri planuri personalizate pentru o viață financiară sănătoasă și sustenabilă.
Este un moment favorabil pentru creștere, iar clienții noștri sunt din ce în ce mai informați și mai dornici să ia decizii financiare bine fundamentate. Ne asigurăm că, atunci când vin la noi, clienții au toate informațiile de care au nevoie pentru a lua cele mai bune decizii pentru viitorul lor financiar”.
Daniel Crainic, director marketing la Imobiliare.ro, a declarat că în ceea ce privește prețurile și accesibilitatea locuințelor în România, orașele mari, cum ar fi Constanța, au prețuri mai mari, dar în general, în multe orașe din țară, prețurile sunt destul de accesibile.
În Timișoara, de exemplu, prețul mediu al unui metru pătrat este între 1.800 și 1.850 de euro. În anumite zone ale orașului, cum ar fi zonele periferice, prețul poate ajunge la 400-450 de euro pe metru pătrat, ceea ce poate atrage investitori datorită randamentelor mai bune.
„Totuși, atunci când faci o investiție în Timișoara, nu trebuie să te uiți doar la randamentele imediate, ci și la potențialul pe termen lung. În ultimii ani, orașul a înregistrat o creștere semnificativă, iar acești factori contribuie la creșterea prețurilor pe termen lung. În Timișoara, dacă te uiți pe termen lung, este greu să mai vezi o scădere semnificativă a prețurilor, chiar și în cazul unei eventuale crize economice.
În ceea ce privește accesibilitatea, raportul dintre veniturile medii și prețurile medii din Timișoara este unul destul de bun comparativ cu alte orașe mari din România. Astfel, pentru cei care au resurse financiare și se pot permite să facă o investiție acum, este un moment favorabil. Aceasta este o oportunitate importantă, având în vedere că acești clienți vor observa, în câțiva ani, că prețurile și oportunitățile s-au schimbat.
În analiza pieței din Timișoara, este important să înțelegem că prețurile variază semnificativ între zona centrală și periferia orașului. În centrul Timișoarei, prețul mediu poate depăși 3.000 de euro pe metru pătrat, în timp ce zonele periferice, cum ar fi Torontalului, înregistrează prețuri de aproximativ 2.000 de euro pe metru pătrat.
De asemenea, pe piața din Timișoara, există un interes semnificativ pentru apartamentele mari. În prezent, aproximativ doi din trei cumpărători se axează pe achiziționarea de apartamente cu suprafețe mai mari. Totuși, interesul pentru clădirile istorice din centru este mai redus, iar prețurile acestora sunt, în general, mai scăzute în comparație cu cele din zonele nou dezvoltate ale orașului”, a spus Daniel Crainic, CMO la Imobiliare.ro.
Vlad Vela, director vânzări X-City, întrebat care sunt principalele provocări cu care se confruntă dezvoltatorii imobiliari, a răspuns că încrederea este principala provocare.
„Fără încredere nu se întâmplă nimic. Trebuie să avem relații bazate pe încredere cu toți partenerii noștri și nu mă refer doar la clienți. Încrederea se obține foarte greu și se pierde foarte repede. Așa văd eu lucrurile: piața are nevoie în momentul acesta de încredere. Am livrat deja foarte multe proiecte care au demonstrat acest lucru”, a afirmat Vlad Vela, director vânzări X-City.
Bogdan Belciu, director de vânzări Nord One, a precizat că „piața rămâne în momentul de față activă, constantă. Centrul orașului are un mare potențial, iar nișa de clienți este diferită față de cele din alte zone – sud, nord. Ne axăm pe familii care achiziționează apartamente de 2-3 camere, dar în zona centrală vorbim de alt fel de investitori. Descoperim prețuri mai mari, valori mai mari la chirii”.
Potrivit acestuia, IT-iștii și directorii de multinaționale sunt cei care își permit să plătească chirii de 800-900 euro lunar.
Mihaela Plugariu, reprezentantă Sevil Imobiliare, a spus că cei mai activi cumpărători de pe piața locală sunt tinerii și familiile.
Pe aceeași temă:
Citiți principiile noastre de moderare aici!